Редко когда по долевому строительству застройщик сдает дом вовремя. И вы вправе компенсировать себе время ожидания.
Перенос сроков
Застройщик не имеет право менять срок сдачи дома в одностороннем порядке (то есть без вашего согласия). Он должен уведомить о том, что строительство дома не будет завершено в срок, и обязан предложить изменить договор. Уведомление застройщик должен вручить минимум за 2 месяца до истечения срока, указанного в договоре. Как правило, застройщик предлагает (а иногда и требует, хотя это незаконно) подписать дополнительное соглашение о переносе срока. Вы вправе его подписать, но не обязаны. Советую не подписывать такое соглашение. Давая согласие на перенос срока, вы лишаете себя права требовать неустойки.
Отступные
Поняв, что вы не намерены подписывать доп. соглашение о переносе сроков, застройщик может предложить вам отступные. Соглашаться или нет – ваше право. Чаще всего это сумма намного меньше той, которую вы можете взыскать по претензии или в суде. Но в этой ситуации есть и плюс: не придется долго ждать выплаты. Если вы не согласны с отступными, лучше ответить застройщику в письменной форме. Это понадобится для суда. Да и вообще общайтесь с застройщиком письменно.
Расчет неустойки
Составьте и отправьте застройщику претензию с требованием уплаты неустойки. Чтобы посчитать неустойку, можно обратиться к юристу или воспользоваться онлайн калькулятором.
Неустойка считается следующим образом:
цена квартиры по договору × количество дней просрочки × 1/300 × ставка рефинансирования × 2.
Если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка уплачивается в двойном размере. Поэтому в формуле умножено на 2.
Посчитаем на примере: по договору квартира стоила 2 500 000 р. Застройщик просрочил передачу квартиры на 115 дней. Ставка рефинансирования на момент сдачи квартиры была 7,75%. Неустойка будет равна: 2 500 000 × 115 × 1/300 × 7,75% × 2 = 148 541, 67 р.
Если из-за срыва срока сдачи дома вам приходится снимать жилье, вы вправе требовать компенсацию. Нужно посчитать сколько вы потратили за аренду квартиры с момента, когда застройщик должен был вам передать ключ от квартиры, до момента фактической передачи.
Ответ застройщика
Застройщик может предложить вам выплату меньше, чем вы указали. Соглашаться или нет – стоит подумать. Хочу предупредить, суд часто снижает размер неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ по заявлению застройщика. К тому же после получения исполнительного листа есть риск не получить выплату. Нужно взвесить все за и против. Поэтому прежде, чем примете решение, посоветуйтесь с юристом.
Если все же вас не устроил ответ застройщика или он не ответил на претензию, обращайтесь в суд. Помимо неустойки и компенсации в суде вы можете рассчитывать на взыскание в свою пользу расходов на юриста, морального вреда, и штрафа в размере 50% от суммы, которую вам присудят. На юридических лиц данное право не распространяется.
Резюме: если застройщик вовремя не передал ключ от квартиры, вы имеете право на неустойку и компенсацию своих расходов. Не подписывайте соглашение о переносе срока сдачи дома. Тем самым вы лишаете себя права требования неустойки. Перед тем, как отправлять претензию застройщику, посоветуйтесь с юристом.
Автор статьи: Руслан Максютов